不動産投資はきちんと理解すれば怖い事はないですよ。基礎知識を学んで下さいね
物件を選ぶ方法
不動産投資の時に発生するデメリットをいかに軽くして、メリットを伸ばしていくかを考えていくには、どうやって良い物件を選んでいくのかがポイントとなるのです。それでは、どのようにして良い物件を選べばいいのかを解説してみましょう。
新築の物件と中古の物件はどれが良い？
新築の物件
新築の物件の場合ですと、物件自体が新しいので設備も新しい最新の物を備えている所が多くなります。ですので、人気も高くなります。しかし、新築の物件を購入するとなると価格が高くもなってしまいます。新築とついているだけで、最初は多少家賃が高い場合でも入居をするひとがまずまずいるとは思いますが、２年や３年ぐらいしてくると、周りの物件とも比較をされて、家賃が他よりも高めに設定されていると、入居者が集まらない事もあります。そんな事になると、家賃を引き下げないといけなくなる可能性も出てくるのです。
中古の物件
中古物件を選ぶ場合だと、物件を購入する時比較的安くてすみますし、購入をしてすぐに賃貸を始める事が出来ます。ですので、すぐに家賃の収入を期待する事が出来るというメリットがあります。入居者を募集をする手間や空室などのリスクを考えてみると、できればオーナーチェンジの物件を選ぶようにしましょう。
しかし、中古の物件だとリフォームをしなくてはいけなくなりますので、できれば内装や外装がまだ綺麗な物件を選ぶようにしたい所です。
予想していなかった出費をしないようにする為にも、大規模修繕がいつになるのかのタイミングなども確認をしておく事が必要となります。
また、あまりにも古い物件を購入する時はローンが組めないと言う事も出てきます。
したがって、運用していく中での利益をよりも節税や、長期保有を目的とするのでしたら、新築の物件を選ぶのも良いと思いますが、運用しての利益を考えているのでしたら、築年数が５年〜１０年あたりの立地条件が良い場所にある中古物件をオーナーチェンジで購入したほうが無難であるという事になるのです。
物件を選ぶポイント
立地条件
購入を考えている物件ｊの立地は必ず、自分でそこに行ってから確認をするようにしましょう。入居者のニーズはあるのかどうかや、自分がターゲットとしている入居者に会っている立地になっているのかどうかをしっかりと確認をすることが大切です。具体的に言いますと、
●都心の近くにあるのか
●駅まで歩いて１０分以内にあるのか、周辺の施設や環境は良好と言えるのか
●近くの駅は、ターミナル駅に簡単にいく事ができる駅なのか
将来性を見る
物件の近くを歩いてみて、又は車などで移動をしてみて、事業予定地や広い空き地・駐車場があるかどうかを確認してみましょう。このような所は、将来大きな建設物が建ったりする可能性もあります。ほかにも、近くに地下鉄が走る予定だったり、物件の敷地が計画道路とか区画整理などにかかってしまう物件は、将来建物を建替する時期に新築価格の保証があったり、税金があまりかからないと言うメリットがあったりもしますので、よく確認をしておきましょう。
逆の場合もあります。周りに今から大規模再開発でマンションが沢山建ってしまう可能性があるなら、将来入居者を確保しておくのが、難しくなってしまう可能性もあります。ですので、周辺でのマンション建設予定もあるのかどうかなども確認をしておく必要があります。
物件の状態
投資をする為に購入をする物件だとしても、自分がそこに住むと考えて、間取りや収納の数や大きさなどを確認するようにしましょう。水回りの設備器具を確認したり、通気性や騒音がないかの確認、リフォームが必要ならその時の間取りや段差・出っ張りとかを確認します。室内は使いやすいか、エントランスや廊下・ゴミ置き場や駐車場もくまなく確認をするようにしましょう。
大規模修繕は終わっているのかや、修繕積立金はいくらなのかもしっかりと確認をしておく事が必要です。
ミニ情報
中古木造アパート
思い切って、築年数が２０年以上も経っているような木造のアパートを、建物の評価などは考えないで、土地を評価して購入してみるのも１つの手だと思います。新築に比べれば破格の値段で購入する事が出来ますし、資金が残れば、リフォームだってやることができます。しかし、気を付けないといけない事があります。
築年数がかなり古くなっている物件では、建て替えをする事ができなかったり、あるいは、建て替えが出来たとしても、今ある、古いアパートと同じ大きさでマンションなどを建てれない場合もあります。
もし、古い物件を購入するのでしたら、需要事項説明書をしっかり読んで理解をしておくことが必要です。